Ako správne postupovať, aby ste mali naviac práce riadne uhradené.

Realizácia takmer každej stavby prináša okolnosti, ktoré znamenajú zmeny oproti tomu, čo bolo ocenené. Narazíte na neočakávané podmienky v zemi, zadanie sa zmení za pochodu alebo investor vymyslí vylepšenia. Osobitným prípadom sú nedostatočné podklady, najmä výkaz výmer. Pre zhotoviteľa to však znamená jediné – práce/dodávky navyše (naviac práce).

Bohužiaľ, v praxi sa príliš často stáva, že zhotoviteľ tieto práce poslušne vykoná, no na konci mesiaca mu ich objednávateľ odmietne preplatiť. Ako sa z tejto pasce dostať a čo musíte urobiť ešte predtým, než začnete?

Prvé pravidlo: Sledujte zmluvu, nie ústne sľuby

Na stavbe vládne dynamika, času je málo, náklady rastú a veta objednávateľa "Urobte to, potom sa dohodneme" Vás často presvedčí. Z právneho a finančného hľadiska je to však obrovské riziko a v podstate to najhoršie, čo môžete urobiť. 

Väčšina zmlúv o dielo v stavebníctve obsahuje striktnú klauzulu: Akékoľvek zmeny a naviac práce musia byť dohodnuté písomne formou očíslovaného dodatku k zmluve. Toto býva podmienkou zaplatenia. 

Dôsledok: Ak takýto dodatok nemáte a práce vykonáte, objednávateľ má silný argument vám nezaplatiť. Súdne vymáhanie nezaplatených naviac prác bez písomného základu je v stavebníctve mimoriadne komplikované a drahé.

Tri kroky, ako správne postupovať pri naviac prácach

Keď sa na stavbe objaví potreba vykonať práce nad rámec pôvodného rozpočtu alebo projektu, okamžite spustite tento proces:

1. Zápis do stavebného denníka (bezodkladne)

• Zapíšte presný rozsah zmeny, dôvod, prečo k nej došlo, a vplyv na harmonogram.
• Vyzvite stavebný dozor alebo zástupcu objednávateľa, aby sa k zápisu vyjadril a podpísal ho.
• Pozor: Samotný podpis v stavebnom denníku automaticky neznamená, že objednávateľ súhlasí s cenou. Je to však kľúčový dôkaz, že práce boli potrebné a reálne sa vykonali.

2. Vypracovanie zmenového protokolu (listu) a kalkulácie (čo najskôr)

• Pripravte detailný rozpočet naviac prác.
• Pre ocenenie týchto naviac prác zmluva väčšinou obsahuje presne stanovený postup. Býva pravidlom, že predovšetkým sa použijú jednotkové ceny, ktoré zmluva už obsahuje. Iné spôsoby tvorby ceny nastupujú až následne. 
• Pošlite tento návrh objednávateľovi oficiálne – e-mailom alebo poštou, aby ste mali stopu o doručení.

3. Podpis dodatku (pred realizáciou)

• Ideálny stav je, ak k samotnej realizácii prác pristúpite až po podpise písomného dodatku k zmluve alebo po písomnom schválení zmenového listu oprávnenou osobou.
• Čo robiť, ak objednávateľ tlačí na čas a odmieta dodatok podpísať?Toto je najbežnejšia dilema zhotoviteľov. Ak práce neurobíte, stavba stojí a hrozí vám pokuta za omeškanie. Ak ich urobíte, riskujete, že ich nezaplatia.
• Riešenie: Pozrite sa do zmluvy, ako definuje postup pri nesúhlase so zmenami. Ak zmluva mlčí, pošlite objednávateľovi oficiálnu výzvu. Uveďte v nej, že bez schválenia naviac prác nemôžete pokračovať v nadväzujúcich prácach a že toto zdržanie posúva termín dokončenia diela z viny objednávateľa. Chráňte sa papierovo.

Nenechávajte svoje peniaze na stavbe

Správny claim manažment (uplatňovanie nárokov) vyžaduje dôslednosť a znalosť stavebných zmlúv. Počas mojej 20-ročnej praxe v nadnárodných stavebných korporáciách som videla stovky prípadov, kedy subdodávatelia doplatili na neporiadok v dokumentácii a na to, že sa v snahe vyhovieť spoliehali na niekoho slovo. 

Riešite aktuálne na stavbe neuznané naviac práce alebo potrebujete nastaviť zmluvu tak, aby vás pred týmito rizikami chránila? Využite skúsenosti expertky a vyberte si z mojich služieb.

S naviac prácami často súvisí aj riziko nedodržania termínov. Prečítajte si tiež ako sa brániť pred zmluvnými pokutami za meškanie.