Ako správne postupovať, aby ste mali naviac práce riadne uhradené.

Realizácia takmer každej stavby prináša okolnosti, ktoré znamenajú zmeny oproti tomu, čo bolo ocenené. Narazíte na neočakávané podmienky v zemi, zadanie sa zmení za pochodu alebo investor vymyslí vylepšenia. Osobitným prípadom sú nedostatočné podklady, najmä výkaz výmer. Pre zhotoviteľa to však znamená jediné – práce/dodávky navyše (naviac práce).

Bohužiaľ, v praxi sa príliš často stáva, že zhotoviteľ tieto práce poslušne vykoná, no na konci mesiaca mu ich objednávateľ odmietne preplatiť. Ako sa z tejto pasce dostať a čo musíte urobiť ešte predtým, než začnete?

Prvé pravidlo: Sledujte zmluvu, nie ústne sľuby

Na stavbe vládne dynamika, času je málo, náklady rastú a veta objednávateľa "Urobte to, potom sa dohodneme" Vás často presvedčí. Z právneho a finančného hľadiska je to však obrovské riziko a v podstate to najhoršie, čo môžete urobiť. 

Väčšina zmlúv o dielo v stavebníctve obsahuje striktnú klauzulu: Akékoľvek zmeny a naviac práce musia byť dohodnuté písomne formou očíslovaného dodatku k zmluve. Toto býva podmienkou zaplatenia. 

Dôsledok: Ak takýto dodatok nemáte a práce vykonáte, objednávateľ má silný argument vám nezaplatiť. Súdne vymáhanie nezaplatených naviac prác bez písomného základu je v stavebníctve mimoriadne komplikované a drahé.

Tri kroky, ako správne postupovať pri naviac prácach

Keď sa na stavbe objaví potreba vykonať práce nad rámec pôvodného rozpočtu alebo projektu, okamžite spustite tento proces:

1. Zápis do stavebného denníka (bezodkladne)

• Zapíšte presný rozsah zmeny, dôvod, prečo k nej došlo, a vplyv na harmonogram.
• Vyzvite stavebný dozor alebo zástupcu objednávateľa, aby sa k zápisu vyjadril a podpísal ho.
• Pozor: Samotný podpis v stavebnom denníku automaticky neznamená, že objednávateľ súhlasí s cenou. Je to však kľúčový dôkaz, že práce boli potrebné a reálne sa vykonali.

2. Vypracovanie zmenového protokolu (listu) a kalkulácie (čo najskôr)

• Pripravte detailný rozpočet naviac prác.
• Pre ocenenie týchto naviac prác zmluva väčšinou obsahuje presne stanovený postup. Býva pravidlom, že predovšetkým sa použijú jednotkové ceny, ktoré zmluva už obsahuje. Iné spôsoby tvorby ceny nastupujú až následne. 
• Pošlite tento návrh objednávateľovi oficiálne – e-mailom alebo poštou, aby ste mali stopu o doručení.

3. Podpis dodatku (pred realizáciou)

• Ideálny stav je, ak k samotnej realizácii prác pristúpite až po podpise písomného dodatku k zmluve alebo po písomnom schválení zmenového listu oprávnenou osobou.
• Čo robiť, ak objednávateľ tlačí na čas a odmieta dodatok podpísať?Toto je najbežnejšia dilema zhotoviteľov. Ak práce neurobíte, stavba stojí a hrozí vám pokuta za omeškanie. Ak ich urobíte, riskujete, že ich nezaplatia.
• Riešenie: Pozrite sa do zmluvy, ako definuje postup pri nesúhlase so zmenami. Ak zmluva mlčí, pošlite objednávateľovi oficiálnu výzvu. Uveďte v nej, že bez schválenia naviac prác nemôžete pokračovať v nadväzujúcich prácach a že toto zdržanie posúva termín dokončenia diela z viny objednávateľa. Chráňte sa papierovo.

Nenechávajte svoje peniaze na stavbe

Správny claim manažment (uplatňovanie nárokov) vyžaduje dôslednosť a znalosť stavebných zmlúv. Počas mojej 20-ročnej praxe v nadnárodných stavebných korporáciách som videla stovky prípadov, kedy subdodávatelia doplatili na neporiadok v dokumentácii a na to, že sa v snahe vyhovieť spoliehali na niekoho slovo. 

Riešite aktuálne na stavbe neuznané naviac práce alebo potrebujete nastaviť zmluvu tak, aby vás pred týmito rizikami chránila? Ozvite sa mi na nezáväznú konzultáciu. Pozriem sa na váš prípad očami expertky na stavebné zmluvy.

Kliknite sem.

S naviacprácami často súvisí aj riziko nedodržania termínov. Prečítajte si tiež ako sa brániť pred zmluvnými pokutami za meškanie.