Zádržné v stavebníctve. Ako získať svoje peniaze späť?

Stavba je odovzdaná, dielo úspešne funguje, prebehla finálna fakturácia. Napriek tomu na Vašom účte chýba nezanedbateľná suma – zádržné (tiež garančná zábezpeka, apod.). Tento zmluvný inštitút má slúžiť ako finančná zábezpeka na krytie prípadných vád počas záručnej doby. Problém nastáva, keď záručná doba uplynie, no peniaze na účet neprichádzajú. Generálni dodávatelia často hrajú mŕtveho chrobáka a uvoľnenie zádržného podmieňujú nesplniteľnými administratívnymi požiadavkami. Ako efektívne postupovať, aby ste nezostali bez svojich zarobených peňazí alebo aby ste na ne nečakali dlhšie, než je potrebné? 

Kľúčový moment: Presný dátum uplynutia záruky

Prvým a najdôležitejším krokom je pozrieť sa do zmluvy o dielo a presne si vypočítať deň, kedy záručná doba končí.

Pozor na častú zmluvnú pascu: Veľké firmy do zmlúv rady dávajú formuláciu, že záruka subdodávateľa končí až vtedy, keď skončí záruka generálneho dodávateľa voči hlavnému investorovi (napr. štátu). Tiež musíte vedieť, či Vaša záručná doba nebola predĺžená - v zmluvách takýto záväzok býva často.  Ak ste však svoje práce dokončili o rok skôr, ako sa skolaudoval celý projekt a Vaša záruka nebola zmluvne predĺžená,  trvá dohodnutú dobu, ktorá sa počíta od podpisu Vášho preberacieho protokolu. Sledujte, čo ste podpísali. Je to rozhodujúce. 

3 kroky k uvoľneniu zádržného

Ak záručná lehota uplynula a na diele neboli reklamované žiadne vady, ktoré by ju predĺžili, okamžite spustite tento oficiálny proces:

1. Písomná výzva na uvoľnenie zádržného (Okamžite)

• Nespoliehajte sa na telefonické urgencie s projektovým manažérom. Pošlite objednávateľovi oficiálny list (doporučene poštou alebo do schránky s doručenkou).
• Vo výzve presne uveďte číslo zmluvy, výšku zádržného a dátum, kedy uplynula záruka. Priložte kópiu preberacieho protokolu z minulosti.

2. Kontrola stavu reklamácií

• Objednávateľ môže zádržné použiť len vtedy, ak počas záruky oficiálne reklamoval vadu, ktorú ste vy odmietli alebo nestihli v lehote odstrániť.
• Ak žiadna takáto oficiálna reklamácia neprebehla, objednávateľ nemá absolútne žiadny právny dôvod vaše peniaze ďalej zadržiavať.

3. Predžalobná výzva (Ak ignorujú termín)

• Ak na prvú výzvu nereagujú, pošlite im tzv. Pokus o zmier alebo Predžalobnú výzvu.
• Uveďte v nej primeraný posledný termín na úhradu (napr. 7 dní od doručenia výzvy) a upozornite ich, že po tomto termíne budete dlžnú sumu vymáhať súdnou cestou vrátane úrokov z omeškania a trov konania. Toto upozornenie často prinúti finančné oddelenie platbu okamžite schváliť.

Banková záruka ako moderná alternatíva

Aby ste v budúcnosti nemuseli čakať roky na uvoľnenie hotovosti, snažte sa už pri pripomienkovaní zmluvy presadiť možnosť nahradiť finančné zádržné bankovou zárukou (tzv. Performance Bond / Warranty Bond) alebo poistením zmluvných záruk. Vy tak budete mať svoje peniaze na účte hneď po odovzdaní stavby a banka alebo poisťovňa bude kryť prípadné riziká investora.

Nedovoľte veľkým firmám financovať sa z vašich peňazí

Zádržné sú vaše zarobené peniaze, nie darček pre generálneho dodávateľa, či objednávateľa! 

Počas mojej 20-ročnej praxe v stavebných korporáciách som videla, ako striktne sa tieto mechanizmy sledujú u nich. Vaše peniaze sú pre nich bezplatným úverom. Viem, aké argumenty otvárajú korporátne peňaženky.

Máte na nejakom projekte nevyplatené zádržné alebo vám objednávateľ bezdôvodne kráti finálnu faktúru? Ozvite sa mi na nezáväznú online konzultáciu. Pozriem sa na vaše zmluvné lehoty a pomôžem vám zostaviť nepriestrelnú výzvu na vrátenie vašich peňazí.